براساس ماده چهار این آئین نامه سازنده مکلف است شماره مجوز انتشار، محل و مشخصات عمومی طرح، تعداد واحدها، حدود قیمت، زمان تحویل واحدها و سایر اطلاعات را طبق مفاد مجوز مربوط به وضوح در آگهی پیش فروش قید کند. براساس این آئین نامه کلیه سازندگان مکلفند طرح خود را جهت تأیید و دریافت مجوز انتشار آگهی پیش فروش به سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه تسلیم کنند.
همچنین کلیه سازندگان مجموعه های آپارتمانی بیش از 10 واحد مسکونی که قصد انتشار آگهی به منظور پیش فروش واحدهای مسکونی در دست احداث خود را دارند مشمول این دستورالعمل قرار می گیرند.
این آئین نامه تصریح دارد که سازنده مکلف است حسابی با نام خود در بانک مسکن افتتاح کند. پیش خریداران باید وجوه مربوط به پیش خرید واحدهای مسکونی را به این حساب واریز کنند. برداشت سازنده از حساب یادشده تنها با ارائه گواهی و تائید مهندس ناظر پروژه مبنی بر پیشرفت فیزیکی و ریالی پروژه امکان پذیر است.
براساس این آئین نامه فروشنده متعهد می شود واحدهای مسکونی را با رعایت کامل ضوابط و قوانین شهرسازی و معماری و رعایت کلیه اصول ایمنی ساخته و تحویل خریدار دهد. تعهدات فروشنده در قرارداد شامل مشخصات کامل واحد مسکونی مورد معامله، وضعیت مالکیت ملک، نحوه پرداخت بها، زمان تحویل واحد مسکونی، پیش بینی جبران تأخیر، مشخصات فنی ساختمان و نوع مصالح و کیفیت کار، اجرای محوطه سازی، تأمین انشعاب آب، برق، گاز و فاضلاب، شرایط فسخ قرارداد و... است.
پیش خریداران یک مجتمع مسکونی بزرگ در مرز
تهران- کرج چند سالی است که در انتظار تحویل گرفتن خانه های همچنان در حال ساخت خود هستند که حالا دیگر قدیمی شده اند و لفظ نوساز را نمی توان برای آنها به کار برد.
خانه هایی که سال 81 نخستین آگهی های پیش فروش آنها در روزنامه های کثیرالانتشار به چاپ رسید و 400 نفر را بر آن داشت تا با واریز مبالغ تعیین شده از سوی شرکت سازنده نسبت به پیش خرید واحدهای مسکونی اقدام کنند. به این امید که طبق تاریخ تعیین شده در قراردادشان بتوانند صاحب خانه شوند.
اما از زمان تعیین شده حدود 2 سال گذشت و هنوز جمع پیش خریداران نتوانسته اند به خانه های خود برسند. پس چندین و چند بار تجمع می کنند و نامه هایی خطاب به مسئولان کشور می نویسند. آخرین نامه این جمع خطاب به دکتر محمود احمدی نژاد رئیس جمهوری نوشته شد.
پیش خریداران در نامه خود به رئیس جمهوری آورده اند: 4 سال است که با وعده های فروشندگان مجتمع مسکونی نیاز غرب (وردآورد) سرگردان و بلاتکلیف هستیم و میلیاردها تومان دارایی ما با وعده فروش آپارتمان تضییع شده و ظاهراً ما خریداران، نسل سوخته دوم طرف قرارداد با شرکت انبوه سازان وردآورد هستیم.
این جمع جمعه پیش در کانون توحید نشستی برگزار کردند و ضمن انتخاب سه نفر از اعضای هیأت امنای جدید در مجموعه وردآورد، نامه ای خطاب به آیت الله شاهرودی رئیس قوه قضائیه تنظیم کردند تا از این طریق به خواسته هایشان برسند. در آخرین جلسه ای که پیش خریداران مجموعه وردآورد برگزار کردند به این نتیجه رسیدند که نامه ای نیز خطاب به سازنده مجموعه وردآورد بنویسند و در نهایت از طریق مجاری قانونی و امور کیفری به خواسته هایشان برسند.
اما خسرو نوری مدیر املاک خسرو وردآورد خاطرات جالبی از این مجتمع مسکونی همیشه در حال ساخت دارد. او که از قدیمی های وردآورد است و حدود 45 سال سن دارد می گوید: زمین مجتمع مسکونی نیازغرب (وردآورد) سال 70 توسط مالک خریداری شد. متراژ زمین حدود یازده هزار و 380 متر بود که به قیمت [ ] خریداری شد.
خسرو نوری می گوید: زمین قبلاً یک باغ بود. اما درخت ها را بریدند و خاکبرداری کردند. حتی یکی از بلوک های مجتمع نیازغرب حدود 15 سال پیش ساخته شده است. اما در همان سال ها گفتند مهندس ناظر پول ها را برداشته و رفته است. پس چند سال بعد دوباره اقدام به پیش فروش برای ساختن مجتمع شد.
4 سال سردرگمی
چندی پیش حدود یکصد و پنجاه تن از شهروندانی که واحدهای مسکونی شرکت انبوه سازان وردآورد را پیش خرید کرده بودند مقابل خانه های تکمیل نشده خود تجمع کردند. تجمع چندباره آنها به امید چاپ گزارش در یکی از روزنامه های کشور انجام شد تا شاید راه حلی برای مشکل شان پیدا شود.
همان طور که وقتی برنامه در شهر از واحدهای تکمیل نشده آنها گزارش تهیه کرد و واحد مرکزی خبر درباره آنها نوشت این امید در آنها دوچندان شد. حتی اکنون که یک سال از برنامه در شهر می گذرد هنوز از این برنامه می گویند.
مهوش آقایی یکی از 400 پیش خریدار مجتمع نیازغرب است. او می گوید قرار بود در صورت تأخیر بیش از 6 ماه در تحویل خانه ها، جریمه دیرکرد معادل یکصدهزار تومان در هر ماه پرداخت شود. در حالی که نه تنها این اتفاق نیفتاد بلکه 20 درصد نیز روی مصالح ساختمان کشیده شد، به این دلیل که مصالح گران شده است.
این خریدار می گوید مجبور شدم از جریمه هر ماه 100 هزار تومان سازنده چشم پوشی کنم و 20 درصد هزینه افزایش قیمت مصالح را پرداخت کنم به این امید که واحد مسکونی من را طبق قولی که دادند زودتر تحویل دهند. اما تا این لحظه که چنین اتفاقی نیفتاده است و حتی به خاطر این که واحد مسکونی من دارای 3 متر اضافه متراژ نسبت به پیش بینی اولیه است یک میلیون و 200 هزار تومان دیگر نیز طلب کرده اند.
فهیمه سیف اللهی نیز می گوید: در پیش خرید واحدهای مسکونی وردآورد قرارداد را به ما نشان ندادند. بنابراین اول می بایست پول را واریز می کردیم سپس قرارداد را می دیدیم. اگر پس از واریز مبالغ تعیین شده پول مان را هم می خواستیم چک سه ماهه به ما می دادند.
سیف اللهی افزود: حتی بابت پارکینگ و انباری که هنوز متراژ آن مشخص نیست 4 میلیون تومان به صورت علی الحساب از ما گرفته اند. در ضمن این که ما برای واحدهای 50 متری براساس آگهی های شرکت وردآورد ثبت نام کرده ایم. ولی اکنون می گویند که واحدهای زیر 50 متر ندارند.
این گفته فهیمه سیف اللهی را محبوبه نظری یکی دیگر از پیش خریداران تائید می کند و می گوید: واحد ما قرار بود 75 متری باشد اما می خواهند یک واحد 87 متری تحویلمان بدهند و البته اضافه بهای آن را هم به قیمت روز بگیرند.
خسرو جواهرنیا هم که چند سالی است در صف منتظران واحدهای مسکونی وردآورد است چنین مشکلی دارد و می گوید: قرار است به ازای هر طبقه 2 درصد اضافه دریافت شود.
مجید حسین زاده نیز تصریح می کند: چهار سالی است که گرفتار این مجتمع شده ایم. الان می گویند باید بهای اضافه بنا را بپردازیم. در حالی که مدیر شرکت انبوه سازان نیازغرب اصلاً قصد ندارد جریمه دیرکرد کارش را بپردازد. اضافه بنا را هم می خواهند به نرخ روز بگیرند. در صورتی که ما اصلاً اضافه بنا نمی خواهیم. ما همان متراژی را که ثبت نام کرده ایم می خواهیم.
اما احمد کیومرثی یکی دیگر از پیش خریداران به طولانی شدن زمان ساخت مجتمع اشاره می کند و می گوید شانزده نفر مشکلات پیش آمده برای ما را به صورت قانونی پیگیری می کنند.
قربانعلی عزتی که در کارهای ساختمانی فعالیت می کند نیز در این باره می گوید: مجموعه وردآورد در سال 70 متعلق به شرکت شفق بود. بعدها این مجموعه واگذار می شود.
تقصیر ما نیست!
مهندس مصطفی هاشمی زاده فرد مدیرعامل شرکت انبوه سازان نیازغرب است. او مسئولیت ساخت 10 بلوک مجتمع نیازغرب (وردآورد) را به عهده دارد. چندی پیش که پیش خریداران این مجتمع مقابل خانه های تکمیل نشده خود تجمع کردند و خبر آن در همشهری به چاپ رسید نامه ای برای روزنامه فرستاد. او در این نامه تصریح کرده است که اجتماع 150 نفر صحیح نیست و حداکثر تعداد افراد 30 تا 35 نفر بوده اند.
مهندس هاشمی در نامه خود آورده است: چهار سال سردرگمی اغراق است. چون دو سال مدت ساخت بوده و طولانی شدن بقیه مدت به علت جلوگیری شهرداری از کار ساختمانی در قبال بدهی پول بوده است که اکثر خریداران به تعهدات مالی خود عمل نکرده اند.
اگرچه تقریباً همه معترضان مسئله عمل نکردن به تعهداتشان را شدیداً رد می کنند و تصریح کرده اند که حاضرند همه اسناد و مدارک پرداخت های خود را در اختیار همشهری قرار دهند. اما مهندس هاشمی در رابطه با مشکل پیش آمده به همشهری می گوید: مشکلی نیست. مشکل را خود این افراد به وجود آورده اند. پول نمی آورند. این مسائلی هم که به همشهری گفته اند در حیطه کار همشهری نیست. باید برویم و مسئله را در دادگاه حل کنیم.
وی در پاسخ به این پرسش که چرا زمان تحویل آپارتمان ها بیش از 2 سال عقب افتاده است می گوید: تقصیر ما نیست، شهرداری جلوی کار ما را گرفته است. ما معتقدیم که شهرداری بی دلیل جلوی ما را گرفته بود. اگر از ما طلب دارد که نباید جلوی کارمان را بگیرد. ما پاسخگوی همه این موارد هستیم. ولی وقتی شهرداری جلوی ما را می گیرد که نمی توانیم به زور ساخت و ساز را ادامه دهیم.
از او درباره جریمه دیرکرد تحویل ساختمان های معادل یکصدهزار تومان در هر ماه می پرسیم، پاسخ می دهد: وقتی به آنها واحد خوب می دهیم دیگر جریمه برای چی بدهیم. براساس قرارداد باید کف را موزائیک می کردیم ولی کف را گرانیت کرده ایم. ساختمان خوب داریم می دهیم. اما تعدادی هستند که می خواهند شلوغ کنند.
وی در این خصوص که تعداد پارکینگ ها و انباری ها به تعداد مشخص نیست می گوید: تعداد پارکینگ ها و انباری ها مشخص است پروانه این مسئله هم موجود است.
او در این خصوص که پیش خریداران اظهار نگرانی کرده اند که قرار است ابتدا 150 واحد که کار ساخت آنها پیشرفت زیادی داشته است و پیش فروش هم نشده اند تکمیل و فروخته شود تا از پول آنها مابقی واحدهای پیش فروش تکمیل شود می گوید: این واحدها ارتباطی با سایر واحدها ندارد. این 150 واحد را نفروخته ایم. اما این واحدها مجزا هستند. خیلی ها بیشتر از این تعداد را می فروشند.
به طول انجامیدن واحدها
به طول انجامیدن تکمیل واحدهای وردآورد چند سالی است که پای شهرداری تهران را به این مسئله باز کرده است. به عنوان نمونه چگینی شهردار قبلی منطقه 21 تهران در نامه ای خطاب به مصطفی هاشمی زاده مالک پلاک ثبتی 516/4 به نشانی مجتمع مسکونی وردآورد نوشته است، بدین وسیله با ارسال تصویر درخواستی جعلی از خریداران آپارتمان در مجتمع مسکونی وردآورد با توجه به حضور نامبردگان در ملاقات عمومی، شایسته است نسبت به رفع موانع و مشکلات و جلب رضایت ذی نفعان در راستای تحقق امنیت سرمایه گذاری در منطقه و دستیابی کلی نظام مقدس جمهوری اسلامی ایران اقدامات لازم را به عمل آورید.
اما چرخ روزگار می چرخد و «محمددوست» به جای «چگینی» شهردار منطقه 21 می شود. او نیز به خاطر پیگیری های خریداران و سابقه مجموعه مسکونی درگیر پروژه وردآورد می شود، اما رئیس اداره حقوقی شهرداری منطقه 21 به جای او مصاحبه می کند. مهبد شکرایی که حالا دیگر همه جزئیات پروژه وردآورد را از حفظ دارد در این مورد توضیح می دهد: طبق ضوابط شهرداری برای مالک مجموعه وردآورد پروانه ساختمانی صادر شده است، اما عوارض مربوط به این پروانه ساختمانی از ناحیه مالک (مصطفی هاشمی زاده) به شهرداری پرداخت نشد.
بنابراین به خاطر عدم توانایی مالی، در توافقی که با شهرداری منطقه 9 صورت گرفت مقرر شد مالک در ازای بدهی خودش به اندازه عوارضی که می بایست پرداخت کند بنای مفید از همان مجموعه را که 2750 متر می شد به شهرداری واگذار کند.
رئیس اداره حقوقی شهرداری منطقه 21 می افزاید: متأسفانه این تعهد انجام نشد و به ناچار شهرداری منطقه 21 مبادرت به طرح دعوای قضایی علیه مالک کرده و پرونده نیز تحت رسیدگی است.
شکرایی ادامه می دهد: ضمن این که نامبرده در ملک خود مبادرت به تخلفات ساختمانی کرده است که طی نامه های متعددی در تاریخ های ششم تیر سال ،84 بیست و دوم خرداد 84 و هشتم اردیبهشت 85 به مالک اخطار شده که برای تعیین تکلیف درخصوص این تخلفات به شهرداری مراجعه کند، ولی متأسفانه تاکنون نسبت به رفع مشکل خود اقدامی نکرده است و از این حیث نیز پرونده ایشان در جریان رسیدگی قرار دارد.
وی همچنین توضیح می دهد: شهرداری در مقاطع مختلف با خریداران این مجموعه مسکونی مساعدت کرده است و در ملاقات های متعددی که خریداران با شهردار منطقه داشته اند در حد امکان و در چارچوب قوانین و مقررات مساعدت های لازم صورت پذیرفته است.
تاریخ هایی که عقب گرد دارند
اما پیش خریداران به خاطر به درازا کشیده شدن مشکل شان وکیل گرفته اند و از او خواسته اند به هر نحو مقتضی که صلاح می داند مشکل شان را حل کند. محمدحسین معین الرعایایی وکیل دادگستری و نماینده معترضان می گوید: شرکت انبوه سازان وردآورد در سال 81 و در چندین نوبت آگهی فراخوان پیش فروش آپارتمان های منطقه وردآورد را که در آن زمان جزو شهرداری منطقه 9 و اکنون جزو شهرداری منطقه 21 است را منتشر کرد.
اما نکته جالبی درباره این آگهی ها که نمونه های آن را جمع آوری کرده ام وجود دارد. در این آگهی ها تاریخ تحویل آپارتمان ها از 10 ماه تا 18 ماه اعلام شده است. ولی هر چه در چاپ آگهی ها جلوتر می رویم شاهدیم که زمان تحویل دیرتر اعلام می شود.
وی می گوید: وکیل مدیر پروژه وردآورد پس از پخش برنامه هایی در رابطه با مشکلات شهروندان درگیر با این پروژه در تلویزیون و چاپ گزارش هایی در روزنامه کیهان و برخی دیگر از رسانه ها قول می دهد که تا پایان اسفند 84 همه واحدها را تکمیل کند و تحویل بدهد. ولی متأسفانه نه تنها چنین نشد بلکه طی یک سال گذشته پیشرفت مجموعه بسیار ناچیز بوده است.
به طوری که هیچ امیدی به تکمیل ساختمان ها تا پایان سال نباید داشته باشیم. این در حالی است که هزینه ساخت مجتمع به طور کامل از سوی خریداران پرداخت شده است. حتی فروشنده مبالغی نیز مازاد بر قرارداد گرفته است. این مبالغ به جز وام های کلانی است که فروشنده از سیستم بانکی دریافت کرده است.
با این حال شاهدیم که وضعیت فیزیکی ساختمان پیشرفتی نداشته است.
وی می افزاید: حتی اگر بپذیریم که شهرداری جلوی کار فروشنده را گرفته است، زمان پلمب شدن فعالیت ها دقیقاً چهار ماه پس از پایان قرارداد بوده است. یعنی در آن تاریخ می بایست کار ساخت و ساز به پایان رسیده باشد.
به عبارتی اگر شهرداری جلوی کار فروشنده را در سال 81 می گرفت ممکن بود حق با فروشنده باشد. اما اگر شهرداری جلوگیری کرده باشد این کار در تاریخ 7/4/83 صورت گرفته است. یعنی چهار ماه پس از قرارداد. ولی تاریخ همه قراردادها تا پایان سال 82 تمام شده است.
در ادامه این گزارش توانستیم با مهندس مجیدی مدیر اجرایی سابق پروژه نیازغرب گفت وگو کنیم. مهندس مجیدی حدود یک سال پیش مدیر اجرایی این پروژه بود که توسط سازنده اخراج می شود.
مجیدی می گوید حدود 2 ماه مدیر اجرایی این پروژه بودم و در این مدت به مشکلات فراوان این مجموعه پی بردم.
وی درباره وضعیت این ساختمان می گوید: ضخامت سقف این پروژه در حد پائین است. اگر بتن ریخته شده در ساختمان آزمایش شود می بینیم که در حد ضعیف و خطرناک است. این ساختمان ها باید از یکدیگر فاصله داشته باشند. در حالی که 525 واحد مجموعه به هم چسبیده هستند. آجرهای دور ساختمان به جای 20 سانتیمتر به 5 و 10 سانتیمتر تبدیل شده است. بنابراین احتمال ریزش دارد.
به گفته مهندس مجیدی پله هایی که بیرون ساختمان زده شده است پایدار نیستند و استقامت کافی ندارند. حتی موقع بالارفتن، پله ها می لرزند. ساختمان از نظر کارهای تأسیسات برق نیز مشکل دارد و سیستم آرایش کلیه پریزها اصولی نیست. راه فرار مجموعه نیز مناسب نیست و اگر مشکلی پیش آمد ساکنان حدود 300 تا 400 واحد مسکونی باید وارد محوطه ای شوند که اطراف آن بسته است.
مهندس مجیدی وضعیت مبهم در رابطه با مجموعه وردآورد را حضور متزلزل مهندسان ناظر توصیف می کند و می گوید: مجموعه ای به این بزرگی باید 5 مهندس ناظر به طور دائم داشته باشد. اما هر بار یک مهندس ناظر وارد این مجموعه می شد و پس از مدتی به دلایل گوناگون عذر او را می خواستند.
